200万元房贷，利率3%、4%、5%到底差多少？

月供只差一千多，总成本却差几十万

在本金200万元、30年、等额本息且利率固定的条件下，3%的月供约8,432元，总利息约103.5万元。利率升至4%，月供约9,548元，总利息约143.7万元。

从3%到4%，每月增加约1,116元，但360期累计利息增加约40.2万元。升至5%后，月供约10,736元，总利息约186.5万元，比3%情景多付约83万元利息。

等额本息不等于前后成本完全相同

等额本息的月供相对稳定，但前期月供中的利息比例更高、归还本金较少。等额本金在前期压力更大，之后逐月下降，在相同本金、利率和期限下通常总利息更少。

实际合同还可能包含服务费、保险、提前还款成本、浮动利率重定价和不同的计息天数。计算器适合做方案比较，最终金额必须以贷款机构的合同和还款表为准。

提前还贷还是继续投资？

提前偿还本金，相当于获得接近贷款利率的确定性节省；继续投资可能有更高的预期收益，但同时承担波动和亏损风险。两者不能只用名义百分比直接比较。

应同时考虑税后投资收益、提前还款费用、紧急备用金和收入稳定性。没有足够流动资金时，把全部现金拿去提前还贷也可能带来新的风险。

• 先保留必要的应急资金。
• 分别计算当前利率和上升1至2个百分点的压力情景。
• 确认合同是否限制提前还款。

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