新房到底有多大？建筑面积、套内面积与得房率全解析

合同上的"建筑面积"，你实际能用多少？

原建设部（现住房和城乡建设部）1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）明确：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由三部分组成——套内使用面积（你实际走动生活的空间）、套内墙体面积（户与户之间墙体的一半、外墙的全部厚度）和阳台建筑面积。公摊面积则是整栋楼产权人共同分摊的公用部分，包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅、值班警卫室等。

举例来说，一套套内建筑面积90平方米、得房率78%的高层住宅，建筑面积（也就是销售合同上的面积、房价计算的基数）约为115.4平方米，其中约25.4平方米是分摊到这套房子名下的公摊面积。物业费、取暖费通常也按建筑面积而非套内面积计收，这也是为什么得房率越低，购房者实际负担的公摊成本越高。

得房率不是越高越好，也没有全国统一标准

得房率（套内建筑面积÷建筑面积）没有全国统一的法定固定比例，但业内资料显示不同建筑类型有大致规律：高层住宅（有电梯）通常在75%~80%左右，小高层在80%~85%左右，多层住宅可以达到85%~90%。得房率过低意味着公摊成本高；但得房率过高，也可能意味着公共走廊、电梯厅被压缩得很窄，牺牲了小区的公共空间品质，业内普遍认为高层住宅75%~80%左右较为均衡。

开发商在预售阶段宣传的得房率，和你收房、办理产权登记时的实测得房率不一定完全一致——设计变更、实测面积与预测面积的误差都可能造成偏差。签合同前，最好在《商品房买卖合同》和预售许可证上确认套内建筑面积和建筑面积的具体数值，而不是只记住销售顾问口头说的一个百分比。

看海外房源，先把面积换算成自己熟悉的单位

大陆商品房销售自计量法修订后必须以平方米标示，坪（1坪≈3.305785平方米）并非大陆的法定或常用计量单位。但如果你在看韩国、日本或台湾地区的房源，坪仍然是当地广告里最常见的面积单位——把它换算成平方米，才能和大陆的建筑面积或套内面积放在同一把尺子下比较。同样，看美国、加拿大等英制单位地区的房源时，需要先把平方英尺换算成平方米。

换算单位本身是精确的数学比例，但要注意换算的是"哪种面积"：美国的房源标示面积通常只是室内实际面积，不像大陆和韩国那样会把公摊部分算进销售面积里，所以即便换算出的平方米数字相同，两套房子的实际可用空间也不一定完全对等。

• 确认合同上标注的是建筑面积（销售面积）还是套内建筑面积，两者单价差距可能很大。
• 得房率仅供参考，实际数值以预售许可证和购房合同为准。
• 换算海外房源面积时，先确认对方国家的标示面积是否已经包含公摊部分。

读者常问