전월세전환율이란? 보증금 1.5억·월세 160만원으로 보는 계산법과 법정 상한

같은 조건을 숫자로 비교하면

전월세전환율은 보증금과 월세를 같은 저울에 올리는 비율입니다

전세 매물과 반전세·월세 매물을 그냥 눈으로 비교하면 어느 쪽이 실제로 더 유리한지 가늠하기 어렵습니다. 전월세전환율은 '보증금 대신 받는 월세가 연 몇 %의 이자에 해당하는가'를 뜻하는 비율로, 이 비율을 알면 월세를 다시 보증금 크기로 환산해 전세 매물과 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.

계산 공식은 전세환산보증금 = 기존보증금 + (월세×12) ÷ 전환율입니다. 월세에 12를 곱해 연간 월세 총액을 구한 뒤, 이를 전환율로 나누면 '그 월세가 보증금이었다면 얼마였을지'가 나옵니다. 여기에 기존 보증금을 더하면 전세 기준으로 환산한 전체 보증금이 됩니다.

보증금 1억 5,000만원, 월세 160만원을 실제로 계산해 보면

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면서 월세 160만원 중 일부를 보증금으로 되돌리려 한다고 가정하겠습니다. 이 경우 연간 월세 총액은 160만원×12 = 1,920만원입니다. 법정 상한인 연 4.75%로 나누면 1,920만원÷0.0475 ≈ 4억 421만원이 월세의 보증금 환산액이고, 여기에 기존 보증금 1억 5,000만원을 더한 약 5억 5,421만원이 전세환산보증금입니다.

같은 조건에서 전환율만 시장 통상 수준인 연 6%로 바꾸면 1,920만원÷0.06 = 3억 2,000만원이 되어 전세환산보증금은 4억 7,000만원으로 줄어듭니다. 전환율이 높아질수록 같은 월세가 더 작은 보증금으로 환산된다는 뜻입니다. 반대로 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금에 해당하므로, 법이 상한을 두는 이유도 임차인이 지나치게 높은 전환율로 원치 않게 많은 월세를 부담하지 않도록 보호하기 위해서입니다.

법정 상한 연 4.75%는 모든 계약에 적용되지 않습니다

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 산정률이 연 1할(10%)과 '한국은행 기준금리+대통령령이 정하는 이율(연 2%p)' 중 낮은 값을 넘을 수 없다고 정합니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.75%로 인상하면서, 2026년 8월 현재 법정 상한은 연 4.75%(2.75%+2%p)입니다. 기준금리가 다시 바뀌면 이 상한도 함께 바뀌므로, 계약 시점의 최신 기준금리로 다시 확인해야 합니다.

다만 이 상한이 강제력을 갖는 상황은 두 가지뿐입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때, 그리고 계약기간 중에 보증금 일부를 월세로 전환할 때입니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않아, 임대인과 새 임차인이 자유롭게 전환율을 협의할 수 있습니다. 실제로 신규 계약 시장에서는 법정 상한보다 높은 전환율이 흔히 쓰이는데, 이는 법 위반이 아니라 애초에 법정 상한의 적용 범위 밖에 있는 거래이기 때문입니다.

신규 계약의 시장 전환율이 법정 상한보다 높은 이유

법정 상한은 이미 살고 있는 임차인이 계약을 유지하면서 조건만 바꿀 때 임대인이 과도한 전환율을 요구하지 못하도록 만든 하한 보호 장치에 가깝습니다. 반면 신규 계약은 임대인과 새 임차인이 처음부터 협상해 조건을 정하는 거래이므로, 전세자금대출 금리, 공실 위험, 지역별 수급 상황 같은 시장 요인이 그대로 반영됩니다.

한국부동산원 통계를 보면 최근 전국 평균 전월세전환율은 6%대 초중반에서 움직이고 있어, 법정 상한 연 4.75%보다 눈에 띄게 높습니다. 그래서 신규 계약 매물을 비교할 때는 법정 상한이 아니라 이 계산기의 '시장 통상' 프리셋처럼 실제 시세에 가까운 전환율을 넣어야 현실적인 환산값이 나옵니다.

• 갱신요구권 행사나 계약기간 중 감액이라면 전환율이 법정 상한(연 4.75%)을 넘는지부터 확인하세요.
• 세입자가 바뀌는 신규 계약이라면 법정 상한 대신 최근 시세에 가까운 전환율(통상 5~7%대)로 비교하세요.
• 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 바뀌므로, 계약 직전 한국은행 기준금리를 다시 확인하세요.

전월세전환율 계산법 FAQ